相続財産に不動産がある場合の4つの方法

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相続財産に不動産がある場合の4つの方法

信託財産の土地・建物

相続財産に不動産がある場合、遺産分割協議において不動産の取扱いが問題となります。不動産は現金と違って分けるのが難しく、相続人間で相続分に差が出ることがあります。また、算定方法次第で不動産の評価額が異なるため、不動産の価格を相続人全員が納得することが難しいという問題もあります。

被相続人の遺言書が残されていなければ遺産分割協議によって不動産を分けることになります。相続財産における不動産の分け方に決まりありませんが、一般的には、①現物分割、②換価分割、③代償分割、④共有分割という4つの方法があります。

この記事では相続財産における不動産の取扱いについて4つの方法のメリット・デメリットをご紹介します。

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1. 相続財産における不動産の分け方①:現物分割

1.(1)   現物分割とは

現物分割は、相続財産である不動産をそのまま分ける方法です。例えば、相続人が兄弟2人の場合、土地を分筆して兄と弟を相続するような場合です。この方法は、最もシンプルで、また分割した土地の算定によっては節税対策となることもあります。

1.-(2)  現物分割のメリット

現物分割では不動産が誰のものか明確になることがメリットです。

また、相続財産の不動産について現物分割であれば不動産の価格を算定する必要がありません。相続人全員が合意できる不動産の価格を決めることが難しいことから、不動産の価格算定をしなくて良いことが現物分割のメリットです。

1.-(3)  現物分割のデメリット

現物分割のデメリットは、相続財産の土地を分筆するために測量作業等の費用がかかることがあります。また、土地を分割した境界線上に建物があると、その建物のために賃貸借契約の締結や建物の撤去が必要となることがあります

さらに、条例等で敷地の面積規制がある場合、土地を分筆したため新たに建物を建築できないことがあります。そのため、土地は分割すると評価額が下がる場合があります。

2. 相続財産における不動産の分け方②:換価分割

2.-(1)  換価分割とは

換価分割は、不動産の売却代金を分ける方法です。換価分割を行う場合、不動産の名義が被相続人のままでは売却できないため不動産の名義変更が必要です。具体的には、不動産名義を相続人の共有名義にして、不動産の売却代金を各相続人の相続分に応じて分ける方法か、不動産の名義を相続人単独名義として売却し、その代金を他の相続人に支払う方法があります。

2.-(2)  換価分割のメリット

換価分割のメリットは、相続財産の不動産をお金に換えるため、相続後すぐに現金を取得できることです。

また、不動産と異なり現金は容易に等分できるため、公平を図り易いといえます。

2.-(3)  換価分割のデメリット

換価分割のデメリットは、相続により取得した不動産を売却しなければならず、慣れ親しんだ土地建物を手放すことになることです。

また、換価分割では不動産の売却益が生じると売却益が課税されることに注意が必要です。

3. 相続財産における不動産の分け方③:代償分割

3.(1)   代償分割とは

代償分割とは相続人の誰かが不動産を取得して他の相続人に代償金を支払う方法です。

例えば、相続人である2人姉妹のうち姉が、両親の所有する不動産(6000万円)において、お店を経営していたような場合を想定します。姉が不動産においてそのままお店を経営したい場合、姉が不動産を相続する代わりに、妹に3000万円を支払うのが代償分割です。姉は不動産を単独で相続するので従前どおりお店を経営することが可能となり、次女はお金を取得することができます。

3.-(2)  代償分割のメリット

代償分割のメリットは不動産を手放さずにすむことです。

また、不動産が値下がりしており、売却すると価値が下がるような場合にも有効です。

3.-(3)  代償分割のデメリット

代償分割のデメリットは、やはり相続人全員の同意を得ることが難しいことです。

また、不動産を相続した相続人は、他の相続人に対して代償金を支払わなければならず、代償分割の原資を用意しなければなりません。なお、代償金の原資を得る方法として、生命保険の活用が考えられます。保険金は、相続財産に含まれるものではなく、保険金の受取人が固有に取得するという扱いがされています(最高裁昭和40年2月2日判決)。従って、不動産を相続する予定の相続人を受取人とする生命保険に被相続人が加入しておければ、被相続人の死亡時に受け取る保険金を代償金の原資とできます。

さらに、代償分割を行う場合、正しく手続きをしないと代償金の支払いが贈与とみなされて、贈与税等が生じることに注意が必要です。代償分割を行う場合は専門家に相談した上で遺産分割協議書において代償分割に関する記載を行いましょう。

3.-(4)  不動産の評価について

換価分割においては不動産の評価に関して揉めることが多いです。不動産の評価額は様々な算定方法があり、相続人全員の同意を得ることが困難です。また、不動産鑑定士に依頼すると費用がかかるため現実的ではありません。

不動産の評価方法としては次の4つがあり、①から③を加味して④実勢評価額を算定することになります。

①公示価格

公示価格は、国土交通省が示す土地の価格で、実勢価格のおよそ90%といわれています。但し、都心や商業地では公示価格に比して実勢価格がより高くなる傾向にありますし、地方では公示価格に比して実勢価格がより低くなる傾向にあります(2016年10月8日追記:不動産鑑定士の武藤先生からご指摘をいただきました。)。

②固定資産税評価額

固定資産税評価額は、市町村が示す不動産の価格で固定資産税算定の基礎とされています。公示価格の80%とされているため、実勢価格のおよそ60~70%にあたります。

③路線価格(相続税評価額)

路線価は、毎年国税庁が発表する路線価方式(又は倍率方式)という方法で評価します。公示価格の70%とされているため、実勢価格のおよそ70~80%になります。

④実勢価格(時価)

取引価格又は時価と呼ばれるものです。相続によって取得した不動産を売却した場合の金額です。代償分割では不動産を売却しないため本当の実勢価格は分からないことから、①から③の評価方法から実勢価格を推測することになります。

 

4. 相続財産における不動産の分け方④:共有分割

4.-(1)  共有分割とは

共有分割とは、相続財産を分割せず、共同相続人の共有とする方法です。例えば、共同相続人が兄弟2人の場合、相続財産の不動産を兄弟の共有名義とすることになります。

4.-(2)  共有分割の問題点

共有分割であれば不動産を手放す必要はありません。しかし、共有分割は妥当な方法ではありません。一見すると、相続人全員が譲り合って使用しているため公平と思えます。

しかし、最初は良くても時間が経過して事情が変わると不動産の使い方を巡って揉めるリスクがあります。

また、不動産は共有名義であるため、誰かが不動産を賃貸や売却したいと考えても、他の相続人が同意しなければ実行できません。

さらに、不動産を共有している相続人が死亡して相続が新たに発生すると、共同相続人が増える上に関係性も遠くなるため、意見調整が困難となり問題が複雑化します。

このため、一定期間は不動産を共有としておくとしても、どこかの段階で不動産を分割するか又は処分することをお勧めします。

まとめ

以上のように、不動産を相続した場合、その不動産を売却するのか又は誰が使用するのか、どのように不動産を評価するかという問題を、相続人全員の同意の下で決めなければなりません。まずは、不動産の価値を最大限に活用し、それを相続できるように弁護士に相談するのもよいかもしれません。

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